ICI/IMU: la destinazione a verde pubblico o ad attrezzature di servizio non esclude l'edificabilità dell'area, ma incide solo sul valore venale
Una società ha impugnato avvisi di accertamento ICI (2009-2011) e IMU (2012-2013), emessi da un Comune veneto relativi a due aree, l'una destinata dal PRG a "funzioni pubbliche e di interesse collettivo - attrezzature di servizio a livello di quartiere, gioco e sport" e l'altra destinata dal Piano degli interventi a "funzioni pubbliche - aree per attrezzature sportive e verdi - area a parco". Il Comune contestava alla società di avere versato l'imposta, in sede di autoliquidazione, sulla base di un valore da terreno agricolo (0,87 euro al mq), anziché sul valore venale proprio delle aree edificabili, come da lui rideterminato (30 euro al mq) sulla base di una relazione tecnica comunale.
La Corte di Cassazione, con la sentenza 13/04/2026, n. 9268, ha ribadito che l'inclusione di un'area nel piano regolatore generale o nel piano degli interventi, anche quando la destini a "verde attrezzato", "attrezzature sportive e verdi" o comunque a servizi pubblici o di interesse collettivo, non esclude il carattere edificabile del terreno ai sensi dell'art. 2 del D.Lgs. n. 504/1992. Tale destinazione incide unicamente sulla determinazione del valore venale in comune commercio, che va apprezzato in concreto in base alle specifiche e attuali potenzialità edificatorie consentite dalla pianificazione urbanistica. Ne discende l'illegittimità, in sede di autoliquidazione, della qualificazione come terreno agricolo di un'area così classificata, nonché dell'assunzione di valori irrisori rispetto ai valori agricoli medi (VAM) e ai valori comunali di zona.
Applicando tale principio al caso concreto, la Corte ha ritenuto corretta la ricostruzione della sentenza impugnata, evidenziando come i vincoli di inedificabilità assoluta debbano tenersi distinti dai vincoli di destinazione, che non fanno venir meno l'originaria natura edificabile dell'area. Ha quindi valutato che il valore di 30 euro al mq accertato dal Comune rappresentasse già un significativo abbattimento rispetto ai valori di zona deliberati dall'ente (225-231 euro al mq), proprio in ragione dei vincoli di destinazione gravanti sulle aree, apparendo dunque del tutto irreale il valore applicato dal contribuente in autoliquidazione di 0,87 €/mq.
La pronuncia offre un principio di sicuro rilievo per gli uffici tributi: le aree classificate dagli strumenti urbanistici generali o attuativi per servizi pubblici, verde attrezzato o attrezzature sportive restano, ai fini ICI/IMU, potenzialmente edificabili e vanno quindi assoggettate a imposizione sulla base del valore venale – sia pure opportunamente ridotto in considerazione dei vincoli di destinazione – e non sulla base dell’inferiore valore agricolo. È pertanto legittimo l'accertamento nei confronti del contribuente che, in sede di autoliquidazione, abbia qualificato come agricola un'area così classificata, assumendo a base imponibile valori palesemente sproporzionati rispetto ai VAM e ai valori di zona deliberati dal Comune.