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Nel caso in cui si fosse in presenza di due proprietari di due fabbricati distinti (A e B), con una quota di possesso per ogni fabbricato pari rispettivamente al 50% cad. e dove ognuno dei proprietari abbia concordato di fissare la propria residenza anagrafica e dimora abituale, uno nel fabbricato A e l’altro nel fabbricato B, lasciando invariata catastalmente la quota di possesso (rispettivamente 50% sull’immobile A e 50% sull’immobile B), in materia di imposta municipale propria (IMU), è importante ribadire che ai fini del riconoscimento dell’esclusione del versamento dell’IMU per l’abitazione principale, ogni singolo contribuente potrà beneficiarne solo per propria quota di possesso, non esentando dal versamento dell’IMU l'altro soggetto passivo IMU (restante 50%). E’ quanto affermato dalla Corte Suprema, con Ordinanza n. 9280 del 08/04/2025.

I fatti di causa, vedono una ricorrente ed il fratello essere comproprietari di due fabbricati, dove la quota di possesso è del 50% per ognuno. I due immobili sono stati destinati ad abitazione principale, in uno vi abita la ricorrente e nell’altro vi abita il fratello.

Nel ricorso, da parte della ricorrente, si contesta la mancata applicazione dell’omessa esenzione dell’imposta municipale propria (IMU) concernente l’intero immobile e non solo della sua quota di possesso pari al 50%, di cui la ricorrente era comproprietaria con il fratello.

A suo dire, la destinazione ad abitazione principale dovrebbe comportare l’esenzione dell’IMU sia per il 50 % inerente alla sua quota di possesso e assorbire anche la quota del 50% appartenente al fratello. Tale motivazione sarebbe riscontrabile nell’art. 1102 cod. civ. che consente l’uso della cosa comune (il possesso esclusivo per l’abitazione principale, nel caso).

Tale tesi non trova applicazione per la Suprema Corte, in quanto soggetto passivo dell’imposta IMU (vedi art. 9, d. lgs. n. 23 del 2011, nel testo in vigore all’epoca, 2013) è il proprietario di immobili (“ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie”); non risulta sufficiente il possesso di un bene comune pur se di fatto adibito a prima casa.

Quello che rileva per l’esenzione introdotta dall’art. 1, d. l. n. 93 del 2008 è il possesso di diritto (quale proprietario) dell’immobile in relazione alla disposizione dell’art. 9, d. lgs. n. 23 del 2011, nel testo in vigore all’epoca; il possesso e l’uso di fatto non comporta l’esenzione dal pagamento dell’imposta in quanto la mancanza di proprietà (anche se al 50 %) comporta la considerazione dell’immobile quale seconda casa (per il proprietario del 50 %). Infatti, «In tema di imposta comunale sugli immobili, l'esenzione introdotta dall'art. 1 del d.l. n. 93 del 2008, conv. dalla l. n. 126 del 2008, non si applica al titolare pro quota del diritto di proprietà sull'immobile, nel quale egli ed il suo nucleo familiare non dimorino stabilmente e non vi abbiano la residenza anagrafica.

Già in precedenza la Corte di Cassazione aveva cassato una sentenza impugnata, che aveva esentato dal pagamento del tributo tre fratelli, titolari per successione della quota di un terzo su ciascuno dei tre immobili ricadenti nell'asse ereditario, non solo in relazione al bene da ciascuno di essi adibito ad abitazione principale, ma anche per gli altri due immobili in comproprietà, concessi in uso gratuito agli altri contitolari (Sez. 5 - , Ordinanza n. 24462 del 08/08/2022, Rv. 665784 - 01).

I giudici hanno ribadito che l’esenzione, quale norma di agevolazione fiscale, deve essere interpretata restrittivamente: «In tema di IMU, in base al chiaro tenore dell'art. 13, comma 2, d.l. n. 201 del 2011, l'esenzione dall'imposta può essere riconosciuta ad un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e, stante la natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione, non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch'esse come abitazione principale» (Sez. 5 - , Ordinanza n. 4530 del 20/02/2024, Rv. 670367 - 01). L’utilizzazione del bene (quale abitazione principale) deve essere effettuata da parte del proprietario (o di titolare di diritto reale) e non di terzi (vedi Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 8073 del 21/03/2019, Rv. 653398 – 01 e Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 19773 del 23/07/2019, Rv. 654969 – 01, per l’esenzione ex art. 7, primo comma, lettera a, d. lgs. n. 504 del 1992; Sez. 5, n. 4530 del 2024, Rv. 670367).

Inoltre, si ricorda che nell’art 1 comma 747 della Legge 27 dicembre 2019 è stabilito che la base imponibile sia ridotta del 50 per cento nei seguenti casi:

c) per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest'ultimo in presenza di figli minori.

Dunque, nel caso in analisi, un contribuente potrà usufruire dell'esenzione abitazione principale per la sua quota di possesso (50%) e l'altro detentore del 50% dovrà versare l'imposta pari all'altro 50%, considerando l'immobile come propria abitazione tenuta a disposizione.

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