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Con ordinanza n. 11007 del 27/04/2025, la Corte di Cassazione ha ribadito il principio di diritto secondo il quale: “Ai fini dell’ICI, con riguardo all’art. 3, comma 2, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, nel testo introdotto dall'art. 18, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, così come ai fini dell’IMU e della nuova IMU, con riguardo, rispettivamente, agli artt. 9, comma 1, secondo periodo, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, e 1, comma 743, terzo periodo, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, in caso di concessione su aree demaniali (con relative accessioni e pertinenze), la previsione normativa della soggettività passiva in capo al “concessionario” vale, per identità di ratio legis e simmetria di causa negoziale, anche per il sub-concessionario, al quale il godimento dei beni demaniali sia stato affidato – con l’assenso (preventivo o successivo) dell’amministrazione concedente - dal concessionario per concorrere con quest’ultimo, nell’esercizio di attività ausiliarie, sussidiarie e complementari, alla gestione del medesimo servizio pubblico; ciò in quanto, l’autorizzazione dell’amministrazione concedente consente al subconcessionario di subentrare (mediante l’attribuzione di un diritto reale o personale) nella medesima posizione del concessionario rispetto all’uso di beni demaniali costituenti oggetto della precedente concessione e di compartecipare, mediante l’utilizzo vincolato di tali beni, alla gestione del servizio pubblico affidato al concessionario, restando soggetto alla vigilanza (sia pure indiretta, per il tramite del concessionario) dell’amministrazione concedente, che ne ha preventivamente valutato l’idoneità al subingresso”.

La controversia esaminata aveva ad oggetto l’impugnazione, da parte di una società aeroportuale, di un avviso di accertamento con contestuale irrogazione delle sanzioni amministrative per omessa dichiarazione ed omesso versamento dell’ICI relativa all’anno 2009, con riguardo, tra l’altro, alle aree ed agli edifici compresi nella zona tecnica per il rimessaggio e la manutenzione degli aeromobili, nonché per l’addestramento degli equipaggi e per tutte le esigenze tecnico-operative della base di armamento, che essa aveva dapprima ricevuto in concessione, sulla base di una convenzione ed aveva poi dato in sub-concessione. Il punto principale, dunque, era, a dire della società, l’errata identificazione del soggetto passivo IMU.

In primo e secondo grado di giudizio, la Corte di Giustizia tributaria avevano respinto il ricorso originario della contribuente - sul rilievo che, in caso di concessione su aree demaniali, il concessionario era l’unico obbligato al pagamento dell’ICI anche in caso di sub-concessione degli immobili a terzi.

La società/contribuente sosteneva, impugnando la sentenza di secondo grado, che era stato erroneamente ritenuto che il concessionario di aree demaniali sia sempre soggetto passivo dell’ICI, non tenendo conto della sub-concessione a favore di un terzo, con il consenso dell'amministrazione concedente.

Questa Corte ha ritenuto il motivo fondato.

I giudici, riprendendo l'art. 3, comma 2, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, nel testo introdotto – con decorrenza dall’ 1 gennaio 2001 - dall'art. 18, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, nel quale si dispone che: «Nel caso di concessione su aree demaniali soggetto passivo è il concessionario», hanno affermato che, in tema di ICI, l'art. 18, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, nel modificare l'art. 3, comma 2, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, ha reso quest'ultimo, a partire dalla data di applicabilità della nuova disciplina (cioè, dall'annualità 2001), obbligato non solo sostanziale, in sede di rivalsa del concedente, ma anche formale, facendo venir meno la necessità di accertare se la concessione attributiva il diritto di costruire immobili sul demanio avesse effetti reali, con la conseguenza della tassabilità degli immobili ai fini dell’ICI in capo al concessionario, od obbligatori, con l'opposta conseguenza dell'intassabilità

Con decorrenza dall’1 gennaio 2001, la platea dei soggetti passivi dell’ICI è stata allargata con l’inserimento anche del concessionario di area demaniale che precedentemente non era soggetto di imposta.

É, quindi, chiaro che il legislatore ha voluto riconoscere la soggettività passiva ai fini dell'ICI anche al rapporto concessorio avente natura obbligatoria, in quanto il concessionario che fosse titolare di un diritto reale di superficie sull’area demaniale si riteneva, secondo il precedente orientamento della giurisprudenza di legittimità, già soggetto ad ICI.

In definitiva, il concessionario è soggetto passivo del tributo indipendentemente dagli effetti giuridici della concessione, così che non è necessario accertare se la concessione sia attributiva del diritto di costruire immobili sul demanio con effetti reali o con effetti obbligatori.

In seguito, con riguardo all’IMU, l’art. 9, comma 1, periodo secondo, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha confermato che: «Nel caso di concessione di aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario». Analogamente, con riguardo alla nuova IMU, l’art. 1, comma 743, terzo periodo, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, ha pedissequamente ribadito che: «Nel caso di concessione di aree demaniali, il soggetto passivo è il concessionario».

Dunque, nel caso di concessione avente ad oggetto il fabbricato edificato (o edificando) su un’area demaniale, di cui lo stesso costituisce (o costituirà) accessione (art. 934 cod. civ.), si è affermato che il concessionario acquista la titolarità di un diritto reale assimilabile, rispettivamente, al diritto di superficie o alla proprietà superficiaria (art. 952, primo comma e secondo comma, cod. civ.), a seconda che il fabbricato non sia ancora ovvero sia già esistente. Per cui, in tale evenienza, la soggettività passiva ai fini dell’IMU trova fondamento nell’art. 9, comma 1, periodo primo, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, a tenore del quale: «Soggetti passivi dell'imposta municipale propria sono il proprietario di immobili, inclusi i terreni e le aree edificabili, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi» (in termini: Cass., Sez. Trib., 19 aprile 2023, n. 10577). Analoga conclusione, stante la speculare identità di ratio, si può estendere anche all’ICI, in relazione al testo dell’art. 3, comma 2, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504.

Secondo questa Corte, la concessione di un bene demaniale - oltre a non comportare la sua automatica destinazione ad un servizio pubblico - non limita le facoltà di godimento del concessionario, che subentra nei poteri e nelle funzioni dell’amministrazione concedente, divenendo l’unico soggetto tenuto al pagamento delle relative imposte (e, quindi, l’unico legittimato passivo in caso di accertamento catastale) (Cass., Sez. 5^, 22 gennaio 2020, n. 1326; Cass., Sez. 5^, 11 marzo 2020, n. 6821; Cass., Sez. Trib., 25 ottobre 2022, n. 31551).

Nell'analisi del caso i giudici non hanno tralasciato il fatto che qui si discute però la soggetta passiva ICI considerando che il concessionario dell’area demaniale ha, con l’autorizzazione preventiva dell’amministrazione concedente, ha dato in sub-concessione ad un terzo – verso il corrispettivo di un canone - una porzione di tali aree per l’esercizio di attività strumentali e accessorie alla gestione del servizio pubblico affidatogli.

Ovviamente, la sub-concessione ha comportato che il concessionario abbia stipulato un nuovo rapporto giuridico con un soggetto terzo per il godimento di un bene demaniale e per l’esercizio di attività tramite l'utilizzo del bene.

Il godimento del bene e il relativo utilizzo hanno determinato che esso non sia più nella disponibilità del concessionario, ma che essa si sia traslata al subconcessionario.

La dottrina, occupatasi della problematica, consente di individuare il soggetto che, godendo effettivamente del bene, deve assumere le vesti di soggetto passivo d’imposta.

Nelle motivazione della Suprema Corte, a tal proposito, si legge:

“Una volta introdotto il principio dell’equipollenza degli effetti reali o obbligatori della concessione su aree demaniali ai fini della soggettività passiva per l’ICI e l’IMU, se la concessione rileva quale autonomo titolo del presupposto di imposta, nulla preclude l’autonoma rilevanza impositiva di una concessione rilasciata dal concessionario in favore di un terzo, che consegue l’autonoma disponibilità del bene demaniale oggetto di subconcessione, sempre che quest’ultima sia consentita secondo la specifica fattispecie regolamentata. Su tali premesse, considerando che anche la sub-concessione assentita dall’amministrazione concedente conferisce un diritto di natura reale o personale sulle aree e sugli edifici utilizzati per la prestazione del servizio pubblico, si può ritenere, anche alla luce di un’interpretazione costituzionalmente ed europeisticamente orientata, che la soggettività passiva ai fini dell’ICI (come dell’IMU) per gli immobili affidati in godimento per la cogestione di un servizio pubblico competa solamente al sub-concessionario - e non anche al concessionario - per l’intera durata del rapporto sub-concessorio”.