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Con Ordinanza n. 17940 del 04/06/2026, la Corte di Cassazione ha esaminato la controversia sorta a seguito dell’emissione di avviso di accertamento IMU 2016, da parte dell’Ente impositore, per aver disconosciuto l’applicazione della riduzione della base imponibile al 50% per immobile concesso in comodato d’uso gratuito a parente in linea retta entro il primo grado (nel caso specifico la figlia).

I fatti di causa narrano che il soggetto passivo IMU, intestatario dell’avviso di accertamento, fosse proprietario di:

- un immobile nel quale aveva fissato la sua residenza e dimora abituale;

- un immobile (nello stesso comune) concesso in comodato d’uso gratuito alla figlia;

- un immobile di categoria A/2 in un altro comune e posseduto a titolo di usufrutto al 50%;

Nei primi gradi di giudizio, i giudici avevano riconosciuto la possibilità di riconoscere il beneficio della riduzione al 50% dell’imponibile per l’immobile concesso in comodato d’uso gratuito alla figlia.

Infatti, la Corte di Giustizia di secondo grado, aveva così motivato:

«Orbene, quanto all’immobile concesso in comodato alla figlia, deve rilevarsi che gli immobili il cui possesso preclude l’applicabilità della riduzione della base imponibile IMU sono esclusivamente quelli di tipo abitativo, sicché il richiamato immobile sito in XX che potrebbe astrattamente assumere rilievo ai fini della vicenda è soltanto quello avente categoria A/2. Circoscritta quindi l’analisi a tale unità immobiliare soltanto, va detto che la sua riferibilità alla appellata contribuente, non preclude l’applicabilità del regime di favore con riguardo all’appartamento di XXX concesso in comodato d’uso alla figlia, giacché, di quell’immobile in XX, la contribuente non è affatto proprietaria, ma – come risulta per tabulas – semplicemente titolare del diritto di usufrutto per il cinquanta per cento. Non può revocarsi in dubbio che il richiamato art. 13, comma 3, secondo cui il regime di favore in questione è applicabile «a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile» intenda fare riferimento non al possesso tout court ma al possesso titolato in base al diritto della piena proprietà»

L’ente impositore propone ricorso per cassazione. Esso si duole dell’erroneità della sentenza in relazione all’annullamento dell’avviso di rettifica IMU per l’anno 2016 per l’immobile di XX, nella parte in cui è stato ritenuto che l’esclusione di operatività (al 50%) dell’esenzione per gli immobili oggetto di comodato ai prossimi congiunti di cui all’art. 13 del d.l. n. 201 del 2011 si riferisca al solo possesso corrispondente alla piena proprietà e non agli altri diritti reali. Osserva in proposito il ricorrente che tale interpretazione contravviene al concetto di possesso definito dalle norme che disciplinano l’IMU, corrispondente non al solo diritto di proprietà, ma anche agli altri diritti reali e, come nel caso di specie, all’usufrutto. Rileva il Comune, pertanto, che l’usufrutto su un immobile diverso rispetto a quello adibito a abitazione principale ed a quello concesso in comodato sia condizione ostativa al riconoscimento dell’esenzione della quale ha ritenuto la sussistenza il giudice di appello.

La Suprema Corte ha ritenuto il ricorso dell’Ente fondato, affermando che:

L’art. 1, comma 10, della legge n. 208 del 2015 ha inserito, nel comma 3 dell’art. 13 del D. L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, la lett. Oa) che prevede un caso di riduzione della base imponibile dell’IMU, ridotta del 50% per le unità immobiliari (fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal contribuente ai parenti in linea retta entro il primo grado, che le utilizzino come abitazione principale). La norma prevede come ulteriori condizioni per poter beneficiare dell’agevolazione:

- la registrazione del contratto;

- il possesso da parte comodante di un solo ulteriore immobile in Italia, diverso da quello della propria abitazione principale e da quello dato in comodato;

- la residenza anagrafica e la dimora abituale del comodante nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato; la classificazione dell’immobile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

A tal proposito, gli ermellini hanno ripreso la risoluzione n. 1/DF del Ministero dello sviluppo economico del 16.02.2016, nella quale si puntualizzava che per usufruire del beneficio «non solo l’immobile concesso in comodato, ma anche quello destinato dal comodante a propria abitazione principale non deve in nessun caso essere classificato nelle suddette categorie catastali che individuano le abitazioni di lusso» e che «tutte le condizioni sopra riportate devono considerarsi necessarie ai fini del riconoscimento dell’agevolazione in oggetto, con la conseguenza che il venir meno di una sola di esse determina la perdita dell’agevolazione stessa». La stessa risoluzione ha inteso chiarire la «portata della norma di favore laddove si richiede che il comodante possieda “un solo immobile” in Italia», dipanando i dubbi su due possibili interpretazioni («se con tale locuzione il Legislatore abbia inteso riferirsi all’immobile in senso lato con la conseguenza che il possesso, ad esempio, di un terreno agricolo o di un negozio, impedisce il riconoscimento dell’agevolazione oppure al solo immobile a uso abitativo)». Sul punto, la circolare ha precisato che «la disposizione di cui alla citata lett. 0a) si colloca nell’ambito del regime delle agevolazioni riconosciute per gli immobili ad uso abitativo e, dunque, laddove la norma richiama in maniera generica il concetto di immobile, la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo», così da escludere che «il possesso di un altro immobile che non sia destinato a uso abitativo … impedisc[a] il riconoscimento dell’agevolazione in trattazione».

Dunque, l’interpretazione restrittiva, che limita ai soli casi di unità immobiliare adibita ad abitazione l’espressione «un solo immobile in Italia» è strettamente collegata alla ratio della normativa, volta ad agevolare il soddisfacimento delle esigenze abitative all’interno dei nuclei familiari tramite l’alleggerimento del carico fiscale, tuttavia con delle restrizioni, legate ai casi di possesso di immobili di lusso o di una pluralità di unità immobiliari (condizioni indicative di una maggiore capacità contributiva e di più ampie possibilità abitative).

Proprio la ratio della norma guida l’interprete a verificare se, come prospettato dalla sentenza di appello, anche il concetto di “possesso” possa essere oggetto di interpretazioni restrittive, ovvero se debba prevalere una lettura della norma in chiave letterale (valorizzando la scelta del legislatore nell’utilizzo del termine “possesso” in luogo del termine “proprietà”) e in chiave sistematica (che consideri tale concetto corrispondente a quello analogo che costituisce il presupposto impositivo dell’IMU).

Orbene, sia l’interpretazione letterale che l’interpretazione sistematica appaiono coerenti con la disciplina agevolativa dell’IMU, applicabile sia ai proprietari degli immobili che ai titolari di diritti reali, mentre quella restrittiva (Cass. n. 21231/2017), che limita il concetto di “possesso” a quello corrispondente al diritto di proprietà, non appare giustificata dalle finalità perseguite dal legislatore nella previsione dell’esenzione.

La Corte Suprema accoglie il ricorso e condanna la contribuente.

Ricordiamo che la legge 27 dicembre 2019, n.160 all’art 1 comma 747 lettera c) stabilisce che la base imponibile è ridotta del 50 per cento per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest'ultimo in presenza di figli minori.