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Con ordinanza n. 28490 del 27/10/2025, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’obbligo dichiarativo e l’obbligazione d’imposta, ai fini IMU al ricorrere di un contratto di locazione finanziaria, si consolida quale situazione giuridica soggettiva dell'utilizzatore sin dalla sottoscrizione del relativo contratto e, simmetricamente, viene a cessare con la scadenza (in difetto di riscatto) con la risoluzione, di quello stesso contratto (Cass., 13 marzo 2020, n. 7227; Cass., 19 novembre 2019).

Nelle motivazioni dei giudici si legge: “In tema di IMU, nel caso di immobile concesso in leasing, soggetto passivo dell'imposta, ai sensi dell'art. 9 del d.lgs. n. 23 del 2011, è l'utilizzatore ed essendo lo stesso tenuto agli obblighi e gli oneri normalmente spettanti al proprietario del bene, non risultando il relativo rapporto da dati catastali conosciuti o conoscibili dall’ente impositore, è obbligato alla presentazione della dichiarazione ai fini dell'ICI, di cui all'articolo 10, comma 4, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, la cui inosservanza comporta l’applicazione delle relative sanzioni”.

Nel caso in esame, erano stati emessi avvisi di accertamento IMU da parte dell’Ente impositore, per le annualità dal 2014 al 2017, nei confronti di una società che conduceva in locazione finanziaria una serie di immobili industriali di proprietà di altra società e dagli atti emergeva che il contratto di leasing non risultava essere stato trascritto in Conservatoria e nemmeno annotato in Catasto. Dunque, per essere conosciuto dall’ente impositore avrebbe dovuto necessariamente essere indicato nella specifica dichiarazione ICI.

I giudici, a tal riguardo, scrivono:

“Invero, ai sensi dell’art. 37, comma 53, del d.l. n. 223 del 2006, conv. in l. n. 248 del 2006 è previsto che: “A decorrere dall'anno 2007, è soppresso l'obbligo di presentazione della dichiarazione ai fini dell'imposta comunale sugli immobili (ICI), di cui all'articolo 10, comma 4, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, ovvero della comunicazione prevista dall'articolo 59, comma 1, lettera l), n. 1), del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446. Restano fermi gli adempimenti attualmente previsti in materia di riduzione dell'imposta. Fino alla data di effettiva operatività del sistema di circolazione e fruizione dei dati catastali, da accertare con provvedimento del direttore dell'Agenzia del territorio, rimane in vigore l'obbligo di presentazione della dichiarazione ai fini dell'ICI, di cui all'articolo 10, comma 4, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, ovvero della comunicazione prevista dall'articolo 59, comma 1, lettera l), n. 1), del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446. Resta fermo l'obbligo di presentazione della dichiarazione nei casi in cui gli elementi rilevanti ai fini dell'imposta dipendano da atti per i quali non sono applicabili le procedure telematiche previste dall'articolo 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463, concernente la disciplina del modello unico informatico» (d.l. 4 luglio 2006, n. 223, art. 37, comma 53, conv. in l. 4 agosto 2006, n. 248, così come modificato dalla l. 27 dicembre 2006, n. 296, art. 1, comma 174)”.

Questa Corte ha già ripetutamente statuito che, in seguito all'informatizzazione del catasto, resa operativa con provvedimento direttoriale del 18 dicembre 2007, il contribuente non è più obbligato, per gli anni 2008 e seguenti, alla dichiarazione prevista dall'art. 10, comma 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, soppressa dall'art. 37, comma 53, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. dalla l. n. 248 del 2006, tranne che nei casi previsti dal secondo e ultimo periodo di tale norma, afferenti agli elementi da cui derivi una riduzione di imposta e a quelli, rilevanti ai fini d'imposta, che dipendano da atti per i quali non sono applicabili le procedure telematiche previste dall'art. 3 bis del d.lgs. n. 463 del 1997 concernente la disciplina del modello unico informatico (Cass., 16 febbraio 2023, n. 4925; Cass., 22 dicembre 2022, n. 37505; Cass., 2 novembre 2018, n. 28043; Cass., 2 marzo 2017, n. 5362).

In forza di tali principi, la soppressione dell’obbligo dichiarativo concerne innanzitutto le unità immobiliari suscettibili di ascriversi alla pubblicità catastale che viene resa ostensibile agli enti locali, mentre, al di fuori di un siffatto contesto conoscitivo, permane l’obbligo di dichiarazione “nei casi in cui gli elementi rilevanti ai fini dell’imposta dipendano da atti per i quali non sono applicabili le procedure telematiche previste dall’articolo 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463, concernente la disciplina del modello unico informatico” (ai sensi del citato art. 37, comma 53, del d.l. n. 223 del 2006)".

Per quanto sopra, i giudici confermano la sussistenza dell’obbligo dichiarativo in capo alla società utilizzatrice in forza di un contratto di leasing.