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Con ordinanza n.5447 del 01 marzo 2025, la Corte di Cassazione, in tema di leasing, tenendo conto del disposto dell'art. 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha affermato che il soggetto passivo dell'IMU, nell'ipotesi di risoluzione del contratto, è il locatore, anche se non ha ancora acquisito la materiale disponibilità del bene per mancata riconsegna da parte dell'utilizzatore, in quanto ad assumere rilevanza ai fini impositivi non è la detenzione materiale del bene da parte di quest'ultimo, bensì l'esistenza di un vincolo contrattuale che ne legittima la detenzione qualificata (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2019, n. 13793; Cass., Sez. 5^, 9 ottobre 2019, n. 25249; Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2019, n. 29973; Cass., Sez. 6^-5, 9 marzo 2020, n. 6664; Cass., Sez. 6^-5, 13 marzo 2020, n. 7227; Cass., Sez. 6^-5, 13 gennaio 2021, n. 418; Cass., Sez. Trib., 21 ottobre 2022, n. 31173; Cass., Sez. Trib., 15 dicembre 2022, n. 36875; Cass., Sez. Trib., 20 aprile 2023, nn. 10589, 10594, 10617, 10708 e 10733; Cass., Sez. Trib., 7 maggio 2024, n. 6232; Cass., Sez. Trib., 23 maggio 2024, n. 14482).

Parere ormai consolidato della Corte di Cassazione, al di là di un isolato arresto di tenore contrario riportato nella sentenza della Cassazione n. 19166 del 17 luglio 2019.

Nel caso analizzato, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado aveva confermato la decisione di prime cure – che aveva rigettato il ricorso originario della contribuente - sul presupposto che l’IMU dovesse gravare sull’utilizzatore fino alla restituzione dell’immobile al concedente dopo la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione finanziaria.

A dire della società ricorrente «La legge è chiara nell’individuare quale soggetto passivo dell’imposta il possessore dell’immobile, ciò posto entrambi i giudici del merito hanno diversamente ritenuto di avallare la condotta dell’Ente impositore che ha ingiunto il pagamento dell’IMU al mero detentore del bene. (...) I Giudici di secondo grado, quindi, continuano a dare rilievo unicamente alla prova della mancata riconsegna dei beni alle società di leasing, laddove, al contrario, dalla risoluzione contrattuale, ripetesi, doveva discendere la perdita di possesso e dunque di legittimazione passiva».

Come è noto, l’art. 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, dispone che: «Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto».

Nell’interpretazione fornita dalla Suprema Corte viene sostenuto che la deroga alla definizione del presupposto imponibile di cui all'art. 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, trova il suo fondamento nel principio di ragionevolezza, regolando il legislatore allo stesso modo fattispecie analoghe: il concedente che ha il possesso in forza della concessione e l'utilizzatore che ha la detenzione qualificata in forza del contratto di leasing, ma che può divenire possessore con l'esercizio del diritto di riscatto; soggetti che il legislatore ha equiparato sotto il profilo della capacità contributiva. Ma, con la risoluzione del contratto di leasing, ai fini tributari, non sopravvive alcun effetto contrattuale, in quanto la causa del finanziamento viene meno, non vi è possibilità di riscatto e soprattutto la mera detenzione senza titolo risulta priva di effetti ai fini tributari. Ragion per cui è impossibile predicare l'equivalenza della situazione del detentore senza titolo a quella del detentore qualificato in virtù del contratto di leasing o a quella del proprietario o del possessore; ciò in quanto il detentore senza titolo è pacificamente privo della soggettività della titolarità passiva dell'imposta comunale (Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2019, n. 29973).

In conclusione, nell'alveo dell’IMU si predilige l'esistenza di un vincolo contrattuale fondato sulla detenzione qualificata del bene da parte dell'utilizzatore che prescinde dalla detenzione materiale dello stesso. È il contratto a determinare la soggettività passiva del locatario e non la disponibilità del bene, quindi il venir meno dell'originario vincolo giuridico (per scadenza naturale o per risoluzione anticipata) fa venir meno la soggettività passiva in capo a quest'ultimo, determinando l'automatico passaggio della stessa in capo al locatore, con rilevanza del presupposto impositivo del possesso nella logica del pieno rispetto del principio della legalità che impone appunto una rigorosa applicazione dei presupposti d'imposta a prescindere da quanto previsto nelle varie istruzioni ministeriali.

Dunque, con la risoluzione del contratto di leasing la soggettività passiva ai fini dell’IMU si determina in capo alla società di leasing, anche se essa non ha ancora acquisito la materiale disponibilità del bene per mancata riconsegna da parte dell'utilizzatore.

Nella sentenza, infatti, si legge: Ciò in quanto, il legislatore ha ritenuto rilevante, ai fini impositivi, non già la consegna del bene e quindi la detenzione materiale dello stesso, bensì l'esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata dell'utilizzatore. Infatti, per il legislatore fiscale la soggettività passiva del locatario finanziario si realizza addirittura quand'anche il bene da concedere non fosse ancora venuto ad esistenza («Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione (…)») e pure quand'anche fosse che il bene non sia stato ancora consegnato dal concedente all'utilizzatore, essendo rilevante, per il sorgere della soggettività passiva ai fini dell’IMU non già l'adempimento della consegna del bene (e di converso per la sua cessazione la riconsegna), ma, come precedentemente chiarito, la sola sottoscrizione del contratto [«(…)soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula»]. Così pure la cessazione dello status di soggetto passivo dell’IMU viene chiaramente individuata dalla norma primaria di imposta e, per l'effetto, il locatario finanziario non si considera più come soggetto passivo, non tanto dalla riconsegna del bene al concedente, ma dal momento della cessazione del contratto, che ai fini dell'IMU, come nella disciplina civilistica, si determina nel momento del pagamento dell'ultimo canone in base alla durata stabilita nel contratto oppure, nelle ipotesi di risoluzione anticipata per inadempimento, come nella fattispecie, dal momento in cui il contratto è stato risolto (Cass., Sez. 5^, 9 ottobre 2019, n. 25249; Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2019, n. 29973).