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Con sentenza n. 18929 del 10/07/2025, la Corte di Cassazione ha ribadito la definizione di “soggetto passivo” ai fini del versamento dell’imposta municipale propria (IMU), affermando che in tema di ICI-IMU, costituisce presupposto impositivo ex art. 1 del d.lgs. n. 504 del 1992 il possesso di beni immobili nel territorio dello Stato a qualsiasi uso destinati, mentre ai sensi del successivo art. 3 è soggetto passivo dell'imposta il proprietario o il titolare di altro diritto reale (fra le tante, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 16550 del 20/06/2019).

Cosa avviene se fossimo in presenza di permuta di cosa presente con cosa futura, regolata da un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario?

E’ questa la controversia esaminata dalla Suprema Corte, nella quale i contribuenti contestano gli avvisi di accertamento emessi dall’Ente impositore richiedente il versamento di imposta IMU dovuta per alcune unità abitative oggetto di permuta quali beni futuri, nell’ambito di una complessiva operazione contestuale con la quale essi, a fronte della cessione, in favore di una società, di un terreno di loro proprietà, avevano acquistato dalla detta società la piena proprietà di sei unità immobiliari (due appartamenti, due box e due posti auto) da realizzarsi.

Nel primo grado di giudizio, la Corte di giustizia tributaria ha rigettato il ricorso sul presupposto che, a norma dell’art. 1472 c.c., in presenza di permuta tra un bene esistente (il terreno) e beni futuri (gli immobili edificandi), l’acquisto della proprietà si verifica non appena questi vengono ad esistere.

Tesi confermata anche nel secondo grado di giudizio, ma affermando anche che le unità abitative non avevano ottenuto l’abitabilità e per tale motivo non erano state consegnate, sicché gli acquirenti non erano entrati nel possesso delle stesse, a tal punto che dalle visure catastali la società figurava ancora proprietaria.

L’Ente impositore aveva emesso gli avvisi di accertamento considerando che il presupposto impositivo dell’IMU è rappresentato dalla titolarità del diritto di proprietà (a prescindere dalla fruttuosità o meno dei beni e dalla intestazione catastale degli stessi) la quale, nel caso di specie, era passata alla contribuente nel momento della ultimazione di quattro dei sei immobili edificandi.

La Corte di Cassazione, infatti, ha ritenuto quest’ultima osservazione fondata in quanto in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), ma il discorso è estensibile all’IMU per la piena sovrapponibilità, sul punto, dei presupposti delle due imposte, ai sensi dell'art. 2, comma 1, lett a) del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta nel catasto edilizio (o che presenti le condizioni di iscrivibilità), con la conseguenza che il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, da quella della sua utilizzazione.

Ne discende che il rilascio del certificato di abitabilità o di agibilità non costituisce presupposto per l'applicazione dell'imposta, non potendosi desumere il contrario dal tenore dell'art. 8, comma 1, del citato decreto, che si riferisce esclusivamente all'ipotesi di fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili a seguito di perizia dell'ufficio tecnico comunale, e di fatto non utilizzati (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 5372 del 05/03/2009)

I giudici aggiungono che, ai fini del regime tributario applicabile al contratto di permuta di cosa presente (terreno) con cosa futura (manufatto edilizio, da costruire sull'area edificabile a cura e con i mezzi dell'acquirente), la tassazione va determinata con riferimento al momento dell'evento traslativo, configurabile nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 6171 del 10/03/2017).

Dunque, i contribuenti diventano soggetti passivi IMU nel momento in cui gli immobili sono edificati, indipendentemente dalla stipula dell’atto notarile di compravendita che avviene nella fase successiva.

Inoltre, i giudici hanno sottolineato che nessuna rilevanza ha, come noto, ai fini dell’accertamento della proprietà, la persistenza in capo alla venditrice-costruttrice (sulla base delle visure catastali) della intestazione catastale dei beni. E’ noto, infatti, che l’intestazione catastale, come non è di per sè idonea a fornire la prova della proprietà immobiliare, cosi è priva di valore probatorio superiore a quello indiziario ai fini della dimostrazione del possesso, avendo l'istituto del catasto il solo scopo di accertare il reddito fondiario, mediante attribuzione ad ogni fondo del valore contributivo a seconda della superficie, qualità e classe delle sue particelle (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 3343 del 08/10/1976).