Locazioni turistiche: è obbligatoria la SCIA?
Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 2928/2025, ha chiarito il regime giuridico delle locazioni turistiche non imprenditoriali, stabilendo che queste sono soggette a mera comunicazione di inizio attività e non a SCIA, con conseguente impossibilità per i Comuni di esercitare poteri inibitori.
La pronuncia afferma che l'attività di locazione di immobili a finalità turistica, quando esercitata in forma non imprenditoriale, costituisce un atto dispositivo dell'immobile riconducibile al diritto del proprietario e alla libertà contrattuale. Come tale, non ricade nell'ambito dell'art. 19 della legge 241/1990 e non è soggetta a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione, salvo previsioni specifiche collegate a particolari categorie di immobili.
Il Collegio ha evidenziato che la comunicazione di inizio attività prevista per le locazioni turistiche ha una mera finalità di monitoraggio, come chiarito anche dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 84/2019. Si tratta di un adempimento amministrativo precedente ed esterno al contratto di locazione, che non incide sulla libertà negoziale e sulla sfera contrattuale, che restano disciplinate dal diritto privato.
La sentenza precisa inoltre che gli immobili destinati a locazioni turistiche devono possedere i requisiti edilizi ed igienico-sanitari previsti dalla normativa per i locali di civile abitazione, ma l'eventuale carenza di tali requisiti non legittima l'inibizione da parte dell'Amministrazione della stipula del contratto, potendo solo ripercuotersi sulla validità o sull'adempimento del contratto di locazione eventualmente stipulato.
La pronuncia si inserisce nel solco tracciato dal recente D.L. 145/2023 che ha previsto l'obbligo di SCIA solo per chi esercita l'attività di locazione turistica in forma imprenditoriale, escludendo implicitamente tale adempimento e i conseguenti poteri prescrittivi e inibitori per l'attività di locazione in forma non imprenditoriale.