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Per quanto concerne le locazioni brevi la Legge del 30.12.2025 n. 199 all'articolo 1, comma 595, prevede che al primo periodo, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, le parole: «all'anno 2021» sono sostituite dalle seguenti: «all'anno 2026» e le parole: «quattro appartamenti» sono sostituite dalle seguenti: «due appartamenti». Perciò le locazioni brevi che sono contratti di affitto di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, anche con servizi accessori come pulizia e biancheria, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari e piattaforme online possono essere assoggettati alla cedolare secca con aliquota del 26%, mentre per un solo immobile, scelto dal contribuente, resta applicabile l’aliquota ridotta del 21%.

Dal 2021 è prevista una presunzione di imprenditorialità legata al numero di immobili locati. Fino al 2025 il limite è fissato in quattro appartamenti, dal periodo d’imposta 2026 la soglia scende a due. Oltre tale limite (dal terzo immobile) si presume l’esercizio di attività d’impresa, con obbligo di partita IVA, esclusione della cedolare secca e tassazione come reddito d’impresa.

Dal 2026:

• con un solo appartamento si applica la cedolare secca al 21%;
• con due appartamenti, il 21% su uno e il 26% sull’altro;
• con tre appartamenti si esce dal regime delle locazioni brevi.

Nel computo rilevano solo i contratti di locazione breve: sono esclusi quelli ordinari (4+4 o 3+2). Più locazioni brevi di singole stanze nello stesso appartamento contano come un solo immobile ed è sufficiente anche un unico contratto breve nel periodo d’imposta per farlo rientrare nel conteggio.