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Interessante sentenza della Corte di Giustizia europea (Corte di Giustizia dell'Unione europea, sez. 6, sentenza del 3 aprile 2025 n. 213/24), riferita al regime IVA polacco, che qualifica come rilevante IVA anche l’attività di gestione immobiliare portata avanti tramite la forma del mandato da parte di due coniugi.

La natura dei soggetti (non esercenti attività di impresa e con un patrimonio "personale") fa sorgere immediatamente l'analogia con gli enti non commerciali, tra cui quelli pubblici e l'annoso tema della gestione immobiliare degli enti locali.

L'istituto del mandato richiama, in particolare, la gestione degli ex IACP, per i quali le configurazioni sono però differenti (più un mandato "per conto" e non in nome e per conto) e con la Cassazione che si era posizionata, seppur in epoca meno recente, sulla natura “istituzionale” di tale attività in capo ai Comuni - v. Cass. n. 2639/2015, Ordinanza 12 ottobre 2021, n. 27665 che ha confermato “Questa Corte, in applicazione di tali principi e richiamando gli orientamenti europei, ha avuto occasione di affermare, in tema di IVA, che “ai sensi dell’art. 4, quarto comma, del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, la gestione di servizi cimiteriali, l’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica ed i servizi polifunzionali da parte del Comune, sono attività esenti da imposta, in quanto prive del requisito della commercialità e svolte dall’ente pubblico in veste di pubblica autorità ed “in conformità” alle finalità istituzionali….”).

La sentenza statuisce il seguente principio “Il paragrafo 1, della direttiva IVA deve essere interpretato nel senso che può essere considerata soggetto passivo dell’IVA che esercita un’attività economica in modo indipendente una persona che cede un terreno facente inizialmente parte del suo patrimonio personale affidando la preparazione della vendita a un operatore professionale, il quale effettua, in qualità di mandatario di tale persona, iniziative attive di commercializzazione fondiaria mobilitando, ai fini di tale vendita, mezzi simili a quelli impiegati da un produttore, da un commerciante o da un prestatore di servizi ai sensi di tale disposizione”

Di rilievo il fatto che la Corte qualifica come attività economica quella finalizzata alla valorizzazione immobiliare di un bene (nel caso un terreno agricolo) detenuto a titolo personale, con attività che richiamano operazioni svolte anche dai Comuni, ad esempio nell'ambito delle convenzioni di urbanizzazione. Afferma “… dalla domanda di pronuncia pregiudiziale risulta che, nel caso di specie, sono state compiute le seguenti azioni, che possono essere qualificate come iniziative attive di commercializzazione che mobilitano mezzi simili a quelli di professionisti del settore immobiliare:

- frazionamento della proprietà in lotti più piccoli ed espletamento delle procedure necessarie per modificare le iscrizioni nel registro fondiario e nel catasto;

- modifica della designazione dei lotti nel piano locale di assetto territoriale (da terreni agricoli a terreni edificabili);

- acquisto di un lotto di terreno supplementare ai fini della creazione di vie interne e di accesso ai singoli lotti;

- dotazione della proprietà di reti di pubblica utilità;

- rimozione degli elementi incompatibili con l’uso previsto dei lotti;

- ottenimento delle autorizzazioni richieste dalle autorità competenti;

- promozione dei lotti presso potenziali acquirenti;

- preparazione dei documenti necessari per la conclusione degli atti notarili di vendita".

In particolare, la sentenza precisa che: “la circostanza, sottolineata dal giudice del rinvio, secondo cui il terreno di cui trattasi non è stato acquistato ai fini dell’esercizio di un’attività agricola o commerciale non esclude la qualificazione della vendita di tale terreno come esercizio di un’attività economica”.

Non rileva neanche il fatto che l’attività sia portata avanti da un professionista. Rileva il concetto di “indipendenza”, evidenziando che "Per constatare l’indipendenza dell’esercizio di un’attività economica, occorre verificare se la persona interessata svolga le sue attività in nome proprio, per proprio conto e sotto la propria responsabilità, nonché se essa si assuma il rischio economico legato all’esercizio di dette attività (sentenza del 12 ottobre 2016, Nigl e a., C-340/15, EU:C:2016:764, punto 28 nonché giurisprudenza ivi citata)”. Nel caso di specie “Dal contratto di mandato concluso nel procedimento principale, come descritto dal giudice del rinvio, risulta che l’attività del mandatario si limita a svolgere i compiti elencati al punto 20 della presente sentenza in nome e per conto dei suoi mandanti, i quali restano i proprietari venditori del terreno di cui trattasi in tutti gli atti di vendita ad esso relativi” assumendosi, in particolare, il relativo “rischio economico”.

Da rilevare, però, l’intento “speculativo” di tale attività, ovvero la natura “economica” finalizzata al conseguimento di un introito “stabile” o comunque di una certa entità che spesso mal si concilia (ma non può essere esclusa atteso il tenore della normativa comunitaria) con le finalità sociali o di "interesse pubblico" delle attività comunali.