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Con Ordinanza n. 14883 del 03/06/2025, la Suprema Corte ha ribadito che l'annullamento della delibera di adozione ed approvazione del piano regolatore generale da parte del giudice amministrativo non ha diretta incidenza sulla qualificazione edificatoria delle aree ex agricole, e non giustifica il rimborso dell'imposta versata in eccedenza rispetto alla determinazione del valore imponibile di aree ricondotte ope iudicis alla originaria destinazione agricola, poiché ai fini fiscali rileva non solo l'edificabilità di diritto, derivante dal piano urbanistico, ma appunto anche l'edificabilità di fatto, da individuarsi sulla base di indici quali la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio delle zone adiacenti, l'esistenza di servizi pubblici essenziali e l'esistenza di qualsiasi elemento obiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica (così Cass., 21 ottobre 2022, n. 31174; v. altresì, quanto al criterio della edificabilità di fatto, Cass., 29 ottobre 2021, n. 30732; Cass., 9 luglio 2019, n. 18368; Cass., 21 dicembre 2016, n. 26494; Cass., 16 novembre 2012, n. 20137; Cass., 19 aprile 2006, n. 9131).

Già le Sezioni Unite, nella pronuncia n. 25506/2006, avevano chiarito che l'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo ius aedificandi o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, art. 59, comma 1, lett. f).

Più di recente, la Corte di Cassazione ha affermato che l'annullamento giurisdizionale della delibera di adozione del Piano Regolatore Generale e la sua caducazione non incidono ex se sulla qualificazione di edificabilità delle aree ai fini fiscali, sia in ragione della possibile riedizione del potere amministrativo, sia in quanto lo stesso avvio del procedimento di trasformazione urbanistica di un suolo comporta l'assoggettamento a un regime di valutazione che valorizza la vocazione edificatoria, indipendentemente dalla formalizzazione in uno strumento urbanistico, ancorché non operati (Sez. 5 - , Sentenza n. 14806 del 27/05/2024, Rv. 671430 - 01).

Dunque, si potrà procedere all’inammissibilità del rimborso del tributo relativamente alle aree divenute non più edificabili e, conseguentemente, all’insussistenza di un “diritto al rimborso”, anche se la decisione è comunque rimessa alla libera discrezionalità dei Comuni, ai quali resta la (semplice) facoltà di ammettere rimborsi, nei tempi ed alle condizioni indicati negli appositi regolamenti.