Visti:
-La Cass. Ord. n. 17883/2022;
-l’art. 817 c.c.;
-La Cass. Ord. n. 13553/2026;
-La risposta n. 33/2022 dell’Agenzia delle Entrate;
Al fine di rispondere al quesito posto, è in primo luogo è necessario rilevare che i requisiti per l’esistenza di un vincolo pertinenziale ai fini fiscali, nel caso di esenzione IMU, non vanno ricercati tanto in un formale atto di asservimento, non necessario, infatti per costante giurisprudenza deve trovare applicazione il principio secondo cui “la nozione di pertinenza ai fini della esclusione del relativo autonomo assoggettamento ad imposta, si fonda su un accertamento rigoroso dei presupposti di cui all’art. 817 c.c., ossia della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra e su uno soggettivo, consistente nella volontà di dar vita ad un vincolo di accessorietà durevole, restando peraltro irrilevanti le risultanze catastali, aventi una valenza meramente formale (per questa affermazione di principio v., tra altre, Sez. 5 -, Sentenza n. 27572 del 30/10/2018 Sez. 5, Sentenza n. 18470 del 21/09/2016)” ( Cass. Ord. n. 17883/2022).
La pietra angolare è quindi quanto previsto dall’art. 817 c.c. ai fine dell’esistenza del vincolo pertinenziale e devono, pertanto, sussistere i due requisiti, oggettivo e soggettivo, della effettiva destinazione “a servizio” dell’immobile principale e la volontà del proprietario di mantenere in maniera durevole detto vincolo, inoltre, la Cassazione sancisce espressamente l’irrilevanza delle risultanze catastali, pertanto, nulla quaestio in relazione al fatto che il C/6 abbia un foglio e mappale rispetto all’abitazione principale.
Il punto “critico” risulta essere la distanza di circa 2 km tra i due immobili, infatti, l’ordinanza da Voi citata della S.C. n. 13553 del 10/05/2026 stabilisce i seguenti principi di diritto “In tema di imposta di registro, la qualificazione di un bene come pertinenza richiede una valutazione complessiva di tutti gli elementi della fattispecie, dovendosi accertare l’esistenza di un vincolo di destinazione durevole del bene accessorio al servizio o all’ornamento di quello principale, alla luce sia di elementi oggettivi, non essendo sufficiente il mero dato formale o catastale” e, ancor più nello specifico che “In tema di imposta di registro, la distanza spaziale tra il bene principale e quello asseritamente pertinenziale non costituisce elemento dirimente ai fini dell’esclusione del vincolo pertinenziale, nei limiti della non irragionevolezza, dovendo essa essere apprezzata unitamente agli ulteriori fattori rilevanti – quali la destinazione funzionale e l’effettivo utilizzo dei beni – secondo un criterio di valutazione globale e ai principi che regolano l’imposizione diretta”.
Pertanto, alla luce del citato arresto giurisprudenziale la distanza non appare, da sola, sufficiente a negare l’esistenza del vincolo pertinenziale, tuttavia, in primo luogo pone il limite della “non irragionevolezza” (ndr. l’ordinanza in parola si occupa di un caso in cui la distanza è di 500 m) e in ogni caso conferma chiaramente i già citati requisiti che devono essere verificati valutando complessivamente tutti gli elementi e non solo la distanza ma anche la “destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento” dell’immobile principale e “volontà di dar vita ad un vincolo di accessorietà durevole”.
L’ordinanza citata, in ogni caso, pur occupandosi direttamente di distanza, non risulta essere comunque una svolta interpretativa particolarmente rilevante, infatti, come evidenziato in apertura la giurisprudenza era già granitica nell’individuare i requisiti soggettivi e oggettivi per l’esistenza del vincolo pertinenziale che esulano da risultanze strettamente formali.
Orbene, in tema di distanza si ritiene di dover riportare quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate con la propria risposta n. 33/2022 il cui oggetto è “non sono integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità e, pertanto, non può essere riconosciuta l'applicazione della disposizione di cui all'articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005, quando non sussiste il requisito della "prossimità" tra box auto e prima casa”, il caso esaminato aveva ad oggetto un box lontano 1,3 km dall’abitazione principale e l’Agenzia a ben vedere, nonostante l’oggetto che appare tranchant, fa un ragionamento nuovamente legato ai requisiti.
L’ente governativo fiscale, infatti, esposte tutte le valutazioni sulla fattispecie concreta e conclude affermando che “non sono stati forniti elementi sufficienti per la valutazione della sussistenza del requisito oggettivo per il riconoscimento della pertinenzialità nel senso indicato dalla Cassazione nella sentenza n. 11970 del 2018, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un'utilità al bene principale e non al proprietario di esso”, esclude, pertanto, la possibilità di sussistenza del vincolo evidenziando in ogni caso che “salvo ulteriori e puntuali elementi probatori non valutabili in questa sede, non si ritiene che siano integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità nel senso indicato”.
In buona sostanza una rigorosa valutazione degli elementi soggettivi e oggettivi è assolutamente necessaria, la distanza, pur molto rilevante, ex se non è sufficiente ad escludere il vincolo pertinenziale, tuttavia, perché possa venire ad esistenza il predetto vincolo deve essere dimostrata l’effettiva utilità della pertinenza nei confronti dell’abitazione principale e non nei confronti del proprietario, sicuramente non agevole visti i 2 km di distanza, e la volontà dello stesso di creare un vincolo durevole tra i due immobili al di là di atti formali, non necessari, rilevando per la sussistenza di entrambi i requisiti la situazione di fatto.
