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INVIMIT SGR ha pubblicato sul proprio sito istituzionale l’avviso per la raccolta di manifestazioni di interesse finalizzate alla selezione di un fondo comune di investimento immobiliare italiano di nuova istituzione, nel quale i fondi i3 Core e/o i3 MEF e/o eventuali altri fondi di fondi immobiliari, gestiti da INVIMIT, potranno investire mediante la sottoscrizione di quote. Il fondo sarà gestito da una società di gestione del risparmio terza, autorizzata e specializzata nel settore immobiliare. L’iniziativa è finalizzata a individuare un FIA immobiliare il cui patrimonio sia prevalentemente destinato all’investimento e alla gestione di immobili situati sul territorio nazionale e utilizzati in locazione passiva dalle pubbliche amministrazioni, in coerenza con la missione istituzionale di INVIMIT.

A prescindere da questa iniziativa, riteniamo che i Fondi di Investimento immobiliari ad apporto siano uno strumento di interesse per gli enti locali, finalizzato alla valorizzazione dei propri immobili.

Delfino & Partners affianca le amministrazioni pubbliche nell'individuazione dei fondi immobiliari.

La procedura per istituire un fondo immobiliare o partecipare ad un fondo già costituito (soluzione consigliabile per enti di piccole dimensioni) si base sulla seguente normativa:

-D.Lgs. 58/1998 (TUF), in particolare l’art. 36 D.Lgs. 58/1998, che definisce il fondo come patrimonio autonomo e separato rispetto a quello della SGR e degli investitori;

-D.L. 351/2001, convertito dalla L. 410/2001, che contiene la disciplina fiscale e funzionale dei fondi immobiliari; in particolare l’art. 9 D.L. 351/2001, rilevante per gli apporti ai fondi;

-D.L. 98/2011, convertito dalla L. 111/2011, e in specie l’art. 33 D.L. 98/2011, che disciplina il sistema integrato di fondi immobiliari volto alla valorizzazione dei patrimoni immobiliari pubblici degli enti territoriali e delle società interamente partecipate;

-D.L. 112/2008, convertito dalla L. 133/2008, in particolare l’art. 58 D.L. 112/2008, sul piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari, spesso presupposto amministrativo dell’operazione;

-D.M. 30/2015, regolamento attuativo in materia di OICR italiani;

-normativa sui contratti pubblici e sull’evidenza pubblica, oggi confluita nel D.Lgs. 36/2023, per quanto rilevante nella selezione della SGR e nella strutturazione dell’operazione.

Sul piano sistematico, la normativa del 2011 ha esplicitamente perseguito l’obiettivo di accrescere l’efficienza dei processi di sviluppo, valorizzazione e dismissione dei patrimoni immobiliari pubblici, anche mediante fondi partecipati da capitali pubblici e privati e anche con il coinvolgimento di Invimit SGR.

L’operazione di fondo immobiliare ad apporto, nella sua struttura tipica, si articola in queste fasi:

-individuazione del portafoglio immobiliare da valorizzare, normalmente già ricompreso nel piano delle alienazioni e valorizzazioni dell’ente;

-verifica della situazione giuridica, urbanistica, catastale, edilizia e reddituale degli immobili;

-definizione di un progetto di utilizzo o valorizzazione: messa a reddito, riqualificazione, cambio d’uso, sviluppo, frazionamento, dismissione progressiva;

-selezione della SGR mediante procedura coerente con i principi di evidenza pubblica;

-istituzione del fondo immobiliare o adesione a un fondo già esistente;

-apporto degli immobili al fondo da parte del Comune, a fronte della sottoscrizione/ricezione di quote;

-eventuale ingresso di investitori terzi o di un fondo di fondi pubblico;

-gestione professionale del patrimonio da parte della SGR, secondo il regolamento del fondo;

-eventuale distribuzione dei proventi, cessione delle quote o liquidazione finale del fondo.

Sotto il profilo sostanziale, il Comune non gestisce più direttamente i beni apportati: la gestione viene concentrata nella SGR, mentre l’ente diviene quotista del fondo. L’interesse pubblico viene perseguito non tanto mediante l’amministrazione diretta del bene, quanto tramite la valorizzazione economica del portafoglio e il ritorno atteso sulle quote o sui proventi.

E’ importante ricordare che mediante l’apporto di immobili nel fondo il Comune potrà contabilizzare plusvalenza rispetto al valore iniziale dell’immobile apportato, posto che la SGR effettua investimenti (capex) sull’immobile, e potrà anche vendere le quote durante la gestione del fondo stesso. Certamente, questo è condizionato alla qualità del portafoglio, alla sostenibilità dei capex, al mercato di sbocco, ai costi della struttura e alla concreta liquidabilità delle quote.

Con l’apporto, il Comune trasforma un immobile in una partecipazione al patrimonio del fondo; un diritto economico legato alla performance della gestione; un controllo solo mediato attraverso regolamento del fondo, governance e diritti del quotista.

Questa trasformazione può essere vantaggiosa se l’immobile è sottoutilizzato; il Comune non ha capacità tecnica o finanziaria per valorizzarlo direttamente; il fondo ha una strategia credibile e investitori adeguati.

Può invece essere meno vantaggiosa se il bene è gestibile dall’ente; il mercato è debole; la quota ricevuta è di fatto poco liquidabile; i tempi di ritorno dell’operazione sono troppo lunghi.

Il valore aggiunto dell’operazione è sicuramente la gestione professionale del processo di valorizzazione; la possibilità di concentrare in un veicolo unitario immobili diversi; il possibile apporto di capitale privato o istituzionale; la possibilità di sostenere interventi che il Comune faticherebbe a realizzare direttamente; il potenziale incremento di valore del portafoglio nel medio periodo; l’eventuale maggiore efficienza fiscale dell’atto di apporto, alla luce del più recente orientamento della Cassazione sull’art. 9 D.L. 351/2001, tra cui Cass. civ. n. 3218/2024, Cass. civ. n. 18326/2026 e Cass. civ. n. 20759/2026.

Per essere contattati sull’argomento Fondi immobiliari pubblici ad apporto, scrivere a info@gruppodelfino.it