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La cessione di un lotto di terreno incluso nelle c.d. "zone bianche", ovvero secondo il Consiglio di  Stato (sentenza 24 agosto 2016, n. 3684),  aree non urbanisticamente disciplinate, non rientra nella disposizione di cui all'articolo 2, terzo comma, lettera c) del Decreto IVA che esclude da IVA le cessioni di terreni non edificabili. Si tratta infatti di aree per le quali non si può escludere una edificabilità, seppur minima.

Lo chiarisce la Risposta n. 321/2025 dell'Agenzia delle entrate.

La disciplina IVA nel considerare fuori campo IVA «le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni», afferma al secondo periodo che «Non costituisce utilizzazione edificatoria la costruzione delle opere indicate nell'art. 9, lettera a), della legge 28 gennaio 1977, n. 10». Le zone bianche erano invece disciplinate dall'articolo 4 della legge n. 10 del 1977 (ora articolo 9 del TUE).

Nel particolare caso di specie, poi, il terreno è stato pubblicizzato sui principali portali di vendite pubbliche giudiziarie come "area edificabile, qualificato per terziario­-negozi", e dalle foto ivi disponibili risulta posizionato adiacente ad un centro abitato. Anche il valore del terreno risulta coerente con una destinazione edificatoria.

Ne deriva l'imponibilità ai fini IVA con aliquota ordinaria, nel caso di cessione da parte di imprese.