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La Risposta n. 304/2025 affronta nuovamente il tema del trattamento IVA relativo alla cessione di case prefabbricate modulari “chiavi in mano” da parte di un’impresa UE a clienti privati residenti in Italia.

Innanzi tutto, secondo l’Agenzia, le case modulari pronte per essere abitate, una volta installate e collegate agli impianti, devono essere considerate beni immobili ai sensi dell’art. 13-ter, lett. b), del Regolamento UE n. 282/2011.

Tale qualificazione comporta che la cessione rientra nel regime naturale di esenzione IVA previsto dall’art. 10, comma 1, n. 8-bis del DPR 633/1972, salvo che il cedente sia impresa costruttrice: in tal caso, ricorrendo le condizioni, è possibile applicare le aliquote agevolate del 4% (prima casa) o del 10% (abitazioni non di lusso), come da Tabella A allegata al Decreto IVA.

Essendo beni immobili, non si applica il regime OSS (One Stop Shop), riservato alle vendite a distanza di beni mobili. L’impresa estera deve quindi assolvere gli obblighi IVA in Italia tramite identificazione diretta (art. 35-ter DPR 633/1972) o nomina di un rappresentante fiscale (art. 17, comma 3).

In caso di falsa attestazione da parte dell’acquirente per ottenere l’aliquota agevolata, la normativa prevede il recupero dell’imposta e una sanzione del 30% a carico dell’acquirente, senza conseguenze per il cedente.

Si ricorda che gli enti non commerciali, tra cui gli enti pubblici, sono comunque soggetti passivi Iva ai fini della territorialità dell'imposta. Di conseguenza, nel caso di acquisti dall'estero di queste unità l'IVA abitative, l'IVA va assolta in Italia con il meccanismo del reverse charge, tenendo conto che, nell'ambito di attività istituzionale, l'IVA è assolta autonomamente con codice 622E senza transitare dai registri IVA, ma con autonomi obblighi di registrazione (in un apposito registro) e dichiarativi (presentazione INTRA-12).