News

“In tema di i.m.u., l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale, in virtù del chiaro tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201/2011, conv. in legge n. 214/2011 (ai sensi del quale per «abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare …..») e non può essere estesa, in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione ad ulteriori unità immobiliari contigue, di fatto unificate ed utilizzate anche esse come abitazione principale”. E’ quanto affermato dalla Corte di Cassazione nell’ Ordinanza n. 9798 del 14/04/2025 e precedentemente nell’Ordinanza n. del 20/02/2024, Rv. 670367.

La controversia in esame nasce a seguito dell’emissione di un avviso di accertamento con il quale l’Ente impositore aveva preteso da un contribuente il pagamento del debito di imposta IMU per l’anno 2013, in relazione ad un’unità immobiliare collegata ad un’altra unità contigua e annessa, seppur catastalmente distinta, intestata alla moglie del ricorrente, unitariamente e funzionalmente utilizzata nei fatti come abitazione principale della famiglia.

Sia nel primo che nel secondo grado di giudizio, la Corte di Giustizia tributaria ha rigettato il ricorso del contribuente, sostenendo il fatto che si trattasse di un immobile catastalmente diviso in due appartamenti.

Il ricorrente riteneva che il concetto di abitazione principale fosse legato a quello di unità immobiliare iscritta al catasto edilizio, mentre, dal canto suo, lo stesso doveva essere inteso quale centro della famiglia e residenza della medesima.

Sul punto, in appello, la Corte di Giustizia Tributaria, dopo aver rilevato che “dalla relazione tecnica prodotta dallo stesso appellante, risulta che i due appartamenti in oggetto, sono distinti catastalmente in due subalterni differenti, con ingressi indipendenti sui rispettivi piani e risultano allo stato accorpati – solo – funzionalmente, attraverso una scala esterna prefabbricata fuori opera e autoportante, di collegamento tra le due terrazze...”, correttamente, in applicazione dei richiamati principi ha concluso che “trattasi di due distinti immobili, per i quali poteva usufruirsi dell’agevolazione a favore dell’abitazione principale coniugale, solo per uno di essi, e siccome beneficiava dell’agevolazione già quello di proprietà della moglie (nell’anno di contestazione), non spettava la predetta agevolazione anche per quello oggetto di controversia…” .

La Suprema Corte ha ribadito che, in tema di ICI ed IMU, ai fini dell'esenzione prevista dall'art. 8 D.L.vo 30 dicembre 1992 n. 504, quale modificato dall'art. 1, comma 173, lett. b, della Legge 27 dicembre 2006 n. 296, per l'abitazione principale - per tale intendendosi, salvo prova contraria, quella di residenza anagrafica - è necessario che, in riferimento alla stessa unità immobiliare, tanto il possessore quanto il suo nucleo familiare non solo vi dimorino stabilmente, ma vi risiedano anche anagraficamente, conformemente alla natura di stretta interpretazione delle norme agevolative (tra le altre: Cass., sez. 6^-5, 19 febbraio 2020, n. 4166; Cass., Sez. 6^-5, 9 ottobre 2020, n. 21873; Cass., Sez. 6^-5, 3 giugno 2021, n. 15316).

In base all'art. 13, comma 2, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, convertito, con modificazioni, dalla Legge 22 dicembre 2011 n. 214: «L'imposta municipale propria non si applica al possesso dell'abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. (...) L'imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili di cui all'articolo 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, ivi comprese l'abitazione principale e le pertinenze della stessa. Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente (...)». Ciò comporta la necessità che, in riferimento alla stessa unità immobiliare, tanto il possessore quanto il suo nucleo familiare dimorino ivi stabilmente e vi risiedano anagraficamente.

Occorre, altresì, precisare che il tenore letterale dell’art. 4, comma 5, del D.L. 2 marzo 2012 n. 16, convertito, con modificazioni, dalla Legge 26 aprile 2012, n. 44 (applicabile, nel caso di specie, alle annualità 2013 e 2014), che ha modificato l'ultimo periodo dell'art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, convertito, con modificazioni, dalla Legge 22 dicembre 2011 n. 214, rivela che l'abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto, a prescindere dalla circostanza che sia utilizzata come abitazione principale più di una unità immobiliare distintamente iscritta in catasto.

E’ consolidato, dunque, il principio secondo il quale, nel caso di due singole unità immobiliari, indipendentemente dal fatto che possano trovarsi contigue e utilizzate “nei fatti” come unica abitazione principale, vanno assoggettate separatamente ad imposizione, ciascuna per la propria rendita (Cassazione n. 893 del 12/01/2022) e l’agevolazione prevista dalla normativa per l’ abitazione principale può essere applicata solo su una di essa, dove il proprietario vi risiede anagraficamente e dimora abitualmente.