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"In materia di IMU (Imposta Municipale Unica), la disciplina relativa alle aree classificate nella categoria catastale F/1 (cioè "aree urbane") risulta strettamente connessa alla loro potenziale edificabilità.

La nozione fiscale di edificabilità, a sua volta, è strettamente collegata a quella di potenzialità edificatoria dell'area, secondo gli strumenti urbanistici adottati dal Comune (Cass. 15/05/2024, n. 13462).

Le aree F/1, per definizione, sono prive di rendita catastale e quindi, in linea generale, non soggette a imposizione se considerate aree inedificabili. Tuttavia, il solo classamento in F/1 non è di per sé sufficiente a escludere l’assoggettamento all’IMU.

La soggezione o meno all’imposta dipende dal fatto che l’area, pur priva di rendita, presenti o meno le caratteristiche urbanistiche che ne consentano l’edificazione, secondo gli strumenti di pianificazione territoriale vigenti.

Se il Comune riconosce che un’area classificata in F/1 ha potenzialità edificatorie, essa viene considerata a tutti gli effetti un’area fabbricabile. In tal caso, si applica l’art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992, che stabilisce che la base imponibile dell’IMU sia costituita dal valore venale in comune commercio dell’area, valutato in relazione alla zona di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione urbanistica e agli altri parametri urbanistici rilevanti.

Diversamente, qualora l’area F/1 non sia qualificabile come edificabile secondo gli strumenti urbanistici, essa non genera alcuna capacità contributiva e, conseguentemente, può essere esclusa dalla tassazione IMU.

Pertanto, la natura edificabile dell’area rappresenta il presupposto fondamentale per l’assoggettamento all’imposta, indipendentemente dalla categoria catastale F/1 formalmente attribuita".

E’ quanto sostenuto dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 26671 del 03/10/2025.