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La Corte di cassazione, con ordinanza n. 21749 del 29/07/2025, ai fini ICI (ma sulla base di principi applicabili anche ad IMU e TASI), ha fornito dei chiarimenti per quanto concerne la determinazione della base imponibile dei fabbricati classati nella categoria «immobili di categoria F/3 (immobili in corso di costruzione)» ed «immobile di categoria F/2 (unità collabente)».

Nel caso analizzato, l’Ente impositore ha proposto ricorso per cassazione avverso la pronuncia dei giudici della Corte di Giustizia tributaria di secondo grado per aver accolto l’appello dei contribuenti con cui era stato respinto ricorso contro avvisi di accertamento IMU e TASI 2014 E 2015 a favore dell’Ente.

La Corte territoriale aveva ritenuto che per la determinazione della base imponibile ai fini IMU e TASI di due aree utilizzate a scopo edificatorio, doveva essere preso in considerazione solo il valore dell’area di sedime dei realizzandi fabbricati (art. 2, comma 1, lett. a, D. Lgs. 504/1992), in luogo del valore dell’intera area edificatoria, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera.

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado aveva accolto l’appello dei contribuenti affermando quanto segue: «La tassazione, ai fini IMU, di un immobile soggetto a ristrutturazione edilizia (ex art. 3 co.1 lett. d) del c.d. TUE, D.P.R. 380/2001) o collabente, viene disciplinata dall’art. 13, comma 3 del D.L. 201/11, che richiama le regole Ici dell'art. 5, co. 6 del D.Lgs. 504/92. L'Imu va applicata sul valore dell'area di sedime dei lavori di ristrutturazione, considerata a tutti gli effetti come area edificabile. Sono edificabili, quindi, per definizione, le aree di sedime di fabbricati in corso di costruzione o di ricostruzione».

I giudici della Suprema Corte, tenuto conto che nel caso in esame la controversia abbia ad oggetto «immobili di categoria F/3 (immobili in corso di costruzione)» ed «immobile di categoria F/2 (unità collabente), ha ritenuto opportuno puntualizzare, con specifico riguardo ai fabbricati in corso di costruzione, che la disciplina normativa collega la qualifica di «fabbricato» come bene tassabile all'iscrizione catastale o all'obbligo di iscrizione, ponendo l'ultimazione dei lavori o l'utilizzazione antecedente nel ruolo di indici sussidiari, valevoli per l'ipotesi che sia stato omesso il dovuto accatastamento, chiarendo che a questi fini è significativo unicamente l'accatastamento reale, perché l'accatastamento c.d. fittizio - istituzionalmente privo di rendita - non fornisce la base imponibile ex art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, né evidenzia una fattispecie autonoma per capacità contributiva.

In particolare, il classamento nella categoria fittizia F/3 («unità in corso di costruzione») - pur essenziale ai negozi civilistici su cosa futura - non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile; in presenza di un tale classamento, quindi, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l'imposta può attingere solo l'area edificatoria, con la base imponibile fissata dall'art. 5, comma 6, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (valore dell'area detratto il valore del fabbricato in corso d'opera) (cfr. Cass. n. 7968/2019; Cass. nn. 11694 e 25309 del 2017).

Con riguardo, invece, ai fabbricati fatiscenti (c.d. unità collabenti), questa Corte ha ritenuto che il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile ai fini dell’ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (cfr. Cass. nn. 3282, 8620, 8621 e 8622 del 2019, Cass. n. 7653/2018, Cass. n. 17815/2017).

Effettivamente, l'attribuzione al fabbricato della categoria F/2 presuppone che il fabbricato si trovi in uno stato di degrado tale da comportarne l'oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio e, per tale ragione, l'iscrizione in catasto avviene senza attribuzione di rendita ed al fine «della sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso», ai sensi dell'art. 3, comma 2, lett. b, del d.m. 2 gennaio 1998, n. 28 (Cass. n. 4308/2010).

Dunque i giudici hanno ribadito che, in assenza di rendita, però, viene meno - secondo l'art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 - la stessa materia determinativa della base imponibile, sebbene tale disciplina non escluda che anche l’area circostante il fabbricato fatiscente o il fabbricato costruendo (al netto, cioè, della relativa area di sedime o di ingombro) venga in rilievo ai fini dell’ICI o dell’IMU, soggiacendo a differente trattamento a seconda che si tratti di terreno agricolo o di suolo edificabile.

Per le ragioni sopra riportate, la Corte di cassazione ha accolto il ricorso.