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La Corte di cassazione, nella sentenza n. 27018 del 08/10/2025, ha ricordato che per considerare dei fabbricati inagibili/inabitabili, di fatto non utilizzati, si deve tener conto dei requisiti di cui all'articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e quindi nello specifico gli immobili devono presentare un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (cfr. Cass. n. 5804 del 24/02/2023; Cass. n. 29966 del 19/11/2019).

Questa precisazione dei giudici viene fornita in seguito all’esame della controversia intercorsa tra una società srl (in fallimento) e l’Ente impositore che aveva emesso avvisi di accertamento IMU, relativi all’anno di imposta 2012, in ragione del parziale versamento dell’imposta dovuta dalla società/contribuente.

La società/contribuente, impugnando gli avvisi di accertamento, sosteneva che l’Ente impositore aveva omesso di considerare come l’abusività delle unità immobiliari oggetto dell’avviso fosse stata causa degli ordini di demolizione gravanti sugli immobili in oggetto e conseguentemente della situazione di inutilizzo o di uso precario degli stessi. La Società, su queste basi, riteneva dunque non solo che l’Ente non avrebbe dovuto calcolare l’imposta sulla base del valore venale, ma anche che fosse stato violato il principio del contraddittorio e, in conseguenza, riteneva l’atto impositivo affetto da carenza di motivazione.

Per la società, infatti, i fabbricati erano stati attinti da ordine di demolizione, provvedimenti di sequestro e confisca emessi dal Comune e pertanto tali azioni avevano sottratto agli immobili il valore commerciale, l’utilizzabilità e la piena disponibilità degli stessi, perdendo qualsiasi valore commerciale e di utilizzabilità (sia d’uso che di scambio).

La società affermava che:

- la base imponibile non doveva essere calcolata sulla rendita catastale degli immobili, ma sul valore venale dell’area sottostante, come affermato dalla giurisprudenza della Suprema Corte (sentenza n. 17035 del 2013) e dalle risoluzioni ministeriali;

- in presenza dell’ordine di demolizione, l’effetto traslativo delle opere abusive e dell’area di sedime si determina ipso iure alla scadenza del termine per ottemperare alla ingiunzione di demolizione, che, peraltro, che manca l’oggetto dell’imposizione perché non poteva considerarsi né l’area fabbricabile né il fabbricato.

In definitiva, Essa lamentava l’erronea applicazione della normativa in materia, prospettando un’assimilazione dell’opera abusiva assoggettata ad ordine di demolizione al fabbricato in corso d’opera ovvero al fabbricato ricostruito, ristrutturato o restaurato che acquista rilevanza fiscale solo al momento della ultimazione dei lavori.

Infatti, il Curatore fallimentare aveva invocato l’applicazione dell’art. 13 d.l. n. 201/2011 a mente del quale la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera. Questo principio sarebbe assertivamente supportato dal d.lgs. n. 504/1992 (art. 5, comma 6), dalla giurisprudenza della Corte di cassazione (sentenza n. 24799 del 2014) e da specifiche risoluzioni ministeriali (come la n. 29307 n. 11/DF dell’11 dicembre 2013). Pertanto, la tassazione dovrebbe avvenire sul valore dell’area, come dichiarato dalla contribuente, e non sulla rendita catastale degli immobili “ordinari”, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera.
I giudici della Suprema Corte, nelle loro motivazioni, partono dal concetto di “fabbricato”, il quale, ai fini ICI, deve intendersi, ai sensi del d.lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. a), l'unità immobiliare iscritta, o che deve essere iscritta, nel catasto edilizio urbano, ovvero l’immobile suscettibile di accatastamento ai sensi del r.d.l. n. 652 del 1939, artt. 1, 4, 5 e 10 (Cass., 3 maggio 2019, n. 11646; Cass., 27 marzo 2019, n. 8536; Cass., 23 giugno 2006, n. 14673). L'iscrizione di una unità immobiliare al catasto edilizio urbano costituisce presupposto sufficiente per l'assoggettamento del bene all'ICI, ma non anche necessario, essendo l'imposta dovuta fin da quando il bene presenti le condizioni per la sua iscrivibilità, cioè da quando lo stesso possa essere considerato fabbricato, in ragione dell'ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione, ovvero dal momento in cui lo stesso sia stato antecedentemente utilizzato (Cass., 3 maggio 2019, n. 11646; Cass., 21 marzo 2019, n. 7968; Cass., 30 aprile 2015, n. 8781; Cass., 23 giugno 2010, n. 15177; Cass., 10 ottobre 2008, n. 24924).

Ricordando i requisiti necessari per poter considerare un fabbricato inagibile/inabitabile, i giudici hanno ribadito che l'inagibilità (che consente la riduzione d'imposta) è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell'immobile e non va intesa come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità (secondo Cass. n. 5372/2009 «...il rilascio del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l'applicazione dell'imposta, non potendosi desumere il contrario dal tenore dell'art. 8, comma 1, del citato decreto, che si riferisce esclusivamente all'ipotesi di fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili a seguito di perizia dell'ufficio tecnico comunale, e di fatto non utilizzati»; conf. Cass. n. 12936/2019; Cass. n. 1955/2024).

D’altra parte, la riduzione dell’ ICI o dell’ IMU per la mancanza del certificato di abitabilità dei fabbricati, non trova fondamento in quanto tale certificazione non attesta alcuna agibilità, bensì l’idoneità igienico-sanitario tale da consentirne l’uso; l'imposta è dovuta per il solo fatto che si sia provveduto all'accatastamento, restando estranea alla sfera attinente al rapporto tributario tutto quanto afferisce alla effettiva abitabilità del bene stesso ovvero alle sue caratteristiche urbanistiche o igienicosanitarie.

Fondamentale, dunque, fare attenzione a non ritenere assimilabili gli immobili affetti da difformità edilizia a quelli inagibili, in quanto la legge non richiede fra i presupposti dell'imposta la regolarità urbanistica dell'immobile né l’abitabilità dello stesso (Cass., 26 giugno 2025; Cass., 18/01/2024, n. 1955; Cass. 22.04.2024, n. 363; Cass. n. 21644; 3 maggio 2019, n. 11646 cit.; Cass., Cass., 23 giugno 2010, n. 15177; Cass., 5 marzo 2009, n. 5372; Cass., 15 aprile 2005, n. 7905), né la dedotta difformità urbanistica è equiparata dalla normativa di settore agli immobili inagibili.