IMU: subconcessione area demaniale
Con ordinanza n. 26174 del 25/09/2025, la Corte di Cassazione ha ribadito che in tema di concessione di beni del demanio marittimo, che quanto concerne l’ICI, l’IMU e alla cd. nuova IMU, la previsione normativa della soggettività passiva in capo al concessionario vale anche per il sub-concessionario, al quale il godimento dei beni demaniali, con l'assenso dell'amministrazione concedente, sia stato affidato dal concessionario per concorrere con quest'ultimo, nell'esercizio di attività ausiliarie, sussidiarie e complementari, alla gestione del medesimo servizio pubblico; atteso che, in tal modo, il sub-concessionario subentra nella medesima posizione del concessionario rispetto all'uso dei beni demaniali costituenti oggetto della precedente concessione e compartecipa, mediante l'utilizzo vincolato di tali beni, alla gestione del servizio pubblico affidato al concessionario, restando soggetto alla vigilanza della P.A. concedente, che ne ha valutato l'idoneità al subingresso (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 11006 del 27/04/2025).
I fatti di causa vedono la ricorrente società proporre appello avverso la sentenza con la quale la CGT, nel primo grado di giudizio, aveva rigettato il ricorso da essa proposto avverso l'avviso di accertamento emesso dall’Ente impositore relativo ad IMU 2010 e 2011 con riferimento ad uno stabilimento balneare insistente su area demaniale in concessione.
Nel secondo grado di giudizio, i giudici della Corte di giustizia tributaria avevano rigettato il gravame, affermando che, in base all’art. 3 del d.lgs. n. 504/1992 e all’art. 9 del d.lgs. n. 23/2011, il soggetto passivo, in caso di concessione di aree demaniali, è il concessionario e che la contribuente non aveva fornito la prova della subconcessione mediante il deposito del relativo contratto pubblico, “essendo la documentazione prodotta inutilizzabile allo scopo”.
La ricorrente, dunque, ha proposto ricorso per cassazione per non aver la CGT di secondo grado considerato che, nell'ipotesi di subconcessione, il soggetto che esercita il diritto di godimento è individuato nel sub-concessionario il quale, limitatamente al bene sub-concesso, ha il più ampio potere di godimento e di fruizione, subentrando nei diritti e doveri del concessionario, soprattutto in relazione al bene oggetto della subconcessione.
Inoltre, viene ritenuto dalla ricorrente illogico e contraddittorio il fatto che i giudici non abbiano tenuto contro che il Comune avesse espressamente autorizzato la sub-concessione ed il contratto pubblico di affitto di ramo di azienda.
I giudici della Suprema Corte hanno ritenuto fondati i motivi della società ricorrente.
E’ evidente che in questa controversia si pone l’attenzione sulla soggettività passiva dell’ICI con riguardo al caso in cui il concessionario di aree demaniali, con l’autorizzazione preventiva dell’amministrazione concedente, abbia dato in subconcessione ad un terzo – verso il corrispettivo di un canone - una porzione di tali aree (con i manufatti ivi già edificati o ancora edificandi) per l’esercizio di attività strumentali e accessorie alla gestione del servizio pubblico affidato al concessionario.
Questa sub-concessione autorizzata, in modo espresso o tacito, comporta che il sub-concessionario sia obbligato a rispettare la destinazione dei servizi e delle attività date in sub-godimento.
Nel accogliere quanto affermato dalla ricorrente, i giudici della Suprema Corte, nelle proprie motivazioni, hanno sottolineato che: “il sub-concessionario, secondo interpretazione dottrinale unanime, in effetti, non ha una titolarità sul bene differente da quella di competenza del concessionario.
Nel caso di specie, è applicabile l’art. 45-bis cod. nav. (quale introdotto dall'art. 2, comma 2, del d.l. 5 ottobre 1993, n. 400, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 dicembre 1993, n. 494, e modificato dall'art. 10, comma 2, della legge 16 marzo 2001, n. 88, in materia di demanio marittimo), a tenore del quale: «Il concessionario previa autorizzazione dell'autorità competente, può affidare ad altri soggetti la gestione delle attività oggetto della concessione. Previa autorizzazione dell'autorità competente, può essere altresì affidata ad altri soggetti la gestione di attività secondarie nell'ambito della concessione».
Non è revocabile in dubbio che l’utilizzazione – sia pure da parte di terzi – del bene demaniale rientra nell’oggetto specifico dell’atto concessorio a monte, concernente facoltà e diritti attribuiti al concessionario originario. Ovviamente, per la stipula di una sub-concessione, il bene demaniale deve essere ricompreso nell’oggetto della concessione principale e deve essere destinato ad attività strumentali alla concessione marittima.
In definitiva, la concessione e la sub-concessione sono convenzioni parallele e simmetriche, che hanno un oggetto parzialmente coincidente (nel senso che la seconda è limitata ad alcuni beni rispetto a quelli già compresi nella prima) ed intercorrono tra soggetti diversi (la prima, tra amministrazione concedente e concessionario; la seconda, tra concessionario e subconcessionario), ma sono avvinti da collegamento funzionale per il governo e l’attuazione del servizio pubblico.
Una volta introdotto il principio dell’equipollenza degli effetti reali o obbligatori della concessione su aree demaniali ai fini della soggettività passiva per l’ICI e l’IMU, se la concessione rileva quale autonomo titolo del presupposto di imposta, nulla preclude l’autonoma rilevanza impositiva di una concessione rilasciata dal concessionario in favore di un terzo, che consegue l’autonoma disponibilità del bene demaniale oggetto di subconcessione, sempre che quest’ultima sia consentita secondo la specifica fattispecie regolamentata. Su tali premesse, considerando che anche la sub-concessione assentita dall’amministrazione concedente conferisce un diritto di natura reale o personale sulle aree e sugli edifici utilizzati per la prestazione del servizio pubblico, si può ritenere, anche alla luce di un’interpretazione costituzionalmente ed europeisticamente orientata, che la soggettività passiva ai fini dell’ICI (come dell’IMU) per gli immobili affidati in godimento per la cogestione di un servizio pubblico competa solamente al subconcessionario - e non anche al concessionario - per l’intera durata del rapporto sub-concessorio”.