News

Importante chiarimento dell’Agenzia delle entrate sul trattamento fiscale applicabile alla cessione di immobili ed aree fabbricabili quale “contributo” nell’ambito di un PPP, nel particolare caso in cui il Comune NON abbia una posizione attiva IVA nella gestione del proprio patrimonio. La Risposta n. 151/2025 valorizza la singola operazione più che l'appartenenza dell'immobile al patrimonio istituzionale o commerciale o alla gestione commerciale delle locazioni/cessioni, attribuendo la rilevanza IVA anche nel caso in cui la cessione, ma anche la gestione del patrimonio, non fosse stata, in precedenza, considerata rilevante in quanto operata in veste autoritativa. Ciò in parziale contrasto con quanto concluso dalla Risposta n. 163 del 2024.

Sulla base della normativa e giurisprudenza comunitaria, l’Agenzia precisa che “Per quanto riguarda in particolare la cessione a titolo di proprietà in favore del Concessionario delle aree edificabili e dei fabbricati indicate nell'articolo 21 del contratto in esame, nel quale si sostanzia un intervento pubblico di sostegno da parte del Comune, ai sensi del sopra menzionato comma 6 dell'articolo 177 del d.lgs n. 36 del 2023, si ritiene che la stessa non possa essere considerata isolatamente, in quanto posta in essere nell'ambito del generale rapporto di carattere sinallagmatico tra le parti regolato dal contratto di concessione in esame.(…)” La natura “pattizia” della cessione viene in rilievo dal contenuto contrattuale mentre è consolidato l’orientamento per cui il ''prezzo'' o contributo nel project financing “assume il carattere di elemento sinallagmatico accidentale che il concedente corrisponde al concessionario al solo fine del perseguimento dell'equilibrio economico finanziario” e conseguentemente rilevanza IVA. Conclude quindi la nota che “Alla luce delle suesposte considerazioni, si ritiene che l'operazione di alienazione delle aree edificabili e dei fabbricati da parte dell'Istante a favore del Concessionario, a titolo di contributo ai sensi del comma 6 dell'art. 177 del d.lgs n. 36 del 2023, assume rilevanza ai fini dell'imposta sul valore aggiunto.”

Rispetto al caso della Risposta n. 163/2024 che aveva ad oggetto una scuola, può forse rilevare nel caso di specie l'attività di riqualificazione posta in essere dal Comune, anche per il tramite del Promotore.

Tuttavia nella Risposta n. 163 si precisava che "...non sembrano emergere elementi tali che possano definire in maniera univoca l'esercizio di un'attività commerciale (rectius d'impresa) da parte del Comune nella cessione dei predetti immobili e, in particolare che lo svolgimento della predetta operazione venga predisposta una apposita organizzazione d'impresa, come sopra definita e diretta al raggiungimento di un risultato economico, tale da far presumere che la stessa attività sia caratterizzata dai predetti elementi della professionalità, sistematicità e abitualità. Pertanto, la suddetta cessione dei beni immobili operata dal Comune, nell'ambito della più vasta operazione permutativa posta in essere con la Società Concessionaria, non risulta riconducibile nell'ambito di applicazione dell'Iva, per carenza del presupposto soggettivo d'imposta, di cui al citato articolo 4 del decreto Iva."

Risulterebbe quindi sostanzialmente dirimente, pur nella difficoltà di individuare realmente distinzioni e criteri obiettivi, il fatto che ci sia una "organizzazione" o un "insieme di operazioni" che concretizzino, anche nella singola operazione, una attività, ovvero quell' "unico affare" citato spesso dalla Giurisprudenza per individuare la soggettività passiva.

Nel caso di specie, il partenariato, nella sua genesi e sviluppo contrattuale, come prestazioni "corrispettive" ha quindi fatto propendere l'Agenzia verso la commercialità della singola operazione.

Se quindi la soggettività passiva si assume anche in un "unico affare", come evidenziato anche nella precedente news a commento della sentenza del 3 aprile 2025 causa 213/24 della Corte di giustizia Europea, gli indici della stessa potrebbero ravvisarsi anche in attività tipiche dell'ente locale quali la regolazione del proprio territorio, esercitata, però, tramite o in riferimento a una situazione privatistica e contrattuale.