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Con Ordinanza n. 28475 del 27/10/2025, la Corte di Cassazione ha ribadito che “in tema di IMU, l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale, in virtù del chiaro tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201/2011, conv. in legge n. 214/2011 (ai sensi del quale per «abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare …..») e non può essere estesa, in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione ad ulteriori unità immobiliari contigue, di fatto unificate ed utilizzate anche esse come abitazione principale” (Cass. 02/08/2024, n. 21914).

La controversia, qui in esame, nasce dal soggetto passivo IMU, destinatario dell’avviso di accertamento IMU per l’anno 2015, che sosteneva che l’immobile oggetto di tassazione era stato acquistato per essere unito ad un altro immobile, già in suo possesso, e utilizzato come abitazione principale e che dunque “l’intero immobile” poteva beneficiare dell’agevolazione IMU prevista dalla normativa per gli immobili destinati ad abitazione principale.

Nel primo e secondo grado di giudizio, le Corti di Giustizia tributaria avevano confermato tale tesi, ritenendo che prevalesse l’effettivo utilizzo del bene come abitazione principale rispetto alla formale unificazione catastale.

I giudici della Suprema Corte, ribaltando tale giudizio, invece, hanno ricordato che la situazione di fatto di unificazione degli immobili non è rilevante per ritenere che i due fabbricati possano beneficiare dell’agevolazione inerente all'abitazione principale.

Affinché il soggetto passivo possa applicare il beneficio su entrambi gli immobili, è necessario che entrambe le unità immobiliari riportino, consultabile dalla visura catastale, la seguente dicitura “Porzione di u.i.u. (unità immobiliare urbana) unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz – rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”. Tale dicitura indica che una porzione di un'unità immobiliare urbana che, pur essendo fisicamente separata, è stata unita "di fatto" a un'altra unità immobiliare identificata al Catasto come Foglio xxx, Particella yyy, Subalterno zzzz. Solo in questo caso si potrà applicare il beneficio su entrambi i fabbricati.

Importante sottolineare che nel momento in cui viene riportata tale dicitura assume rilevanza a partire dalla data della variazione stessa, e non può essere applicata retroattivamente.

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