IMU: un solo immobile come abitazione principale
Con Ordinanza n. 28420 del 27/10/2025, la Corte di cassazione ha confermato che “In materia di IMU, il tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, è chiaro, diversificandosi in modo evidente dalla previsione sull'ICI in tema di agevolazione relativa al possesso di abitazione principale: la disposizione de qua contiene, difatti, un’inequivocabile limitazione dell’agevolazione ad un’unica unità immobiliare, statuendo che:
«L'imposta municipale propria non si applica al possesso dell'abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9»;
e che:
«Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente». Ne consegue, pertanto, anche in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, l’impossibilità di estendere all’IMU il pregresso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI (Cass., Sez. 5^, 12 febbraio 2010, n. 3397; Cass., Sez. 5^, 19 maggio 2010, n. 12269; Cass., Sez. 5^, 7 ottobre 2011, n. 20567; Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2014, n. 15198; Cass., Sez. 6^-5, 6 aprile 2017, n. 9030; Cass., Sez. 6^-5, 25 giugno 2019, n. 17015; Cass., Sez. 6^-5, 22 febbraio 2021, n. 4727; Cass., Sez. Trib., 24 marzo 2023, n. 8551; Cass., Sez. Trib., 20 febbraio 2024, n. 4530) e la necessità di limitare ad un’unica unità immobiliare, destinata ad abitazione principale, l’esenzione dall’IMU (Cass., Sez. 6^-5, 31 luglio 2018, n. 20368)» (Cass. Sez. 5, 17 aprile 2025, n. 10216)”.
La controversia in esame ha come oggetto l’impugnazione di un avviso di accertamento in rettifica per insufficiente versamento dell’IMU a seguito del disconoscimento dell’esenzione per abitazione principale da parte dell'Ente impositore, per l’anno di imposta 2013, nei confronti del contribuente proprietario di un’abitazione composta da due appartamenti adiacenti, ove il soggetto passivo aveva fissato la propria residenza.
Nel caso analizzato, è l’Ente impositore a presentare ricorso per cassazione della sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado, la quale, confermando quanto già sostenuto dai giudici di prime cure, sosteneva che “Nel caso in esame non si tratta, né è stato dedotto, di immobili non accatastabili unitariamente, ma solo di immobili non accatastati. Orbene come hanno rilevato i primi giudici non si comprenderebbe nella interpretazione fatta propria dall'ente appellante il senso dell'aggettivo "iscrivibile" contrapposto ad "iscritto" se non nella sussistenza per l'immobile di quelle caratteristiche intrinseche ed estrinseche che consentano allo stesso di essere accatastato come unica unità immobiliare. (...) Ai fini Imu, è la norma a richiedere che l'abitazione principale sia un'unica unità immobiliare, negando il diritto all'esenzione a due unità contigue utilizzate congiuntamente se non iscritte o non iscrivibili al catasto unitariamente. Ma il tenore letterale della norma in esame, con riferimento al presupposto della "iscrivibilità" come alternativo alla "iscrizione" non impone che le unità siano anche accatastate unitariamente, bastando che ne sussistano i presupposti».
L’Ente impositore, nelle proprie motivazioni al ricorso, ha denunciato la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., soffermandosi principalmente sull’affermazione dei giudici di prime cure che avevano sostenuto che: «sulla base del riportato disposto normativo, l'agevolazione non si limiterebbe soltanto all'immobile iscritto in catasto ma si estenderebbe anche all'immobile iscrivibile in catasto come unica unità immobiliare; cioè all'unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l'agevolazione. Sicché, la norma, laddove parla di applicabilità dell'agevolazione ad una sola unità immobiliare, andrebbe intesa nel senso che debba escludersi che due unità immobiliari, non strutturalmente e funzionalmente unificabili, possano essere destinate ad abitazione principale».
Quindi, a parere dei giudici di primo e secondo grado, l'agevolazione non si limiterebbe soltanto all'immobile iscritto in catasto, ma si estenderebbe anche all'immobile “iscrivibile” in catasto come unica unità immobiliare; cioè all'unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l'agevolazione.
La Cassazione ha ricordato, invece, che in tema di IMU, secondo il chiaro tenore dell'art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, l'esenzione dall'imposta può essere riconosciuta ad un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e, stante la natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione, non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch'esse come abitazione principale (in termini: Cass., Sez. 6^-5, 31 luglio 2018, n. 20368; Cass., Sez. Trib., 20 febbraio 2024, n. 4530).